SENA จัดทัพธุรกิจสู่ผู้นำอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เพื่อเติบโตยั่งยืน และรับมือความเสี่ยงทางเศรษฐกิจ

SENA Group เปิดยุทธศาสตรการทำธุรกิจรับ New Normal วิถีใหม่ ด้วยการเป็นผู้นำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร อย่างยั่งยืน ด้วยหลักคิดที่ต้องละเอียดและใส่ใจทุกขั้นตอนในการพัฒนาโครงการ โครงสร้างพื้นฐาน เพื่อเพิ่มคุณภาพชีวิต และสภาพแวดล้อมที่ตอบโจทย์รักษ์โลก และความยั่งยืนในทุกมิติของสังคม ควบคู่ไปกับการบริหารความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลกในระยะกลาง

ผศ.ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ. เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) เปิดเผยว่า เพื่อผลักดันธุรกิจทั้งกลุ่มให้ก้าวทันโลกแห่งอนาคต และสามารถเติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน กลุ่มบริษัทฯ ได้มีการปรับยุทธศาสตร์ธุรกิจแบบองค์รวม โดยวางเป้าหมายของ “SENA” เป็น “แม่ยก” ในการยกระดับแบรนด์ให้ได้รับความไว้วางใจสูงสุดในทุกช่วงชีวิตของลูกค้า (To be the most trusted partner in our customer’s every life stage) และยกระดับธุรกิจหลัก (Core Business) ของทั้งกลุ่มบริษัทให้ทุกบริษัทมีความแข็งแกร่ง เกื้อหนุนซึ่งกันและกัน สามารถเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันเชิงธุรกิจกับคู่แข่งในตลาด เพื่อขับเคลื่อนให้ "SENA Group" ก้าวเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร (To be the ultimate real estate multi-services company) คลอบคลุมทั้งธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ทาวน์โฮม อาคารชุด อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า อาคารสำนักงาน หรือสนามกอล์ฟ ต่อเนื่องถึงธุรกิจบริหารงานนิติบุคคล ธุรกิจรับเหมาก่อสร้างที่พักอาศัย ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจขายบ้านมือสอง และธุรกิจสถานดูแลผู้สูงอายุและผู้ป่วยระยะฟื้นตัว (Nursing Home) เพื่อให้สอดรับกับกระแส Mega Trends และพฤติกรรมของผู้คนในสังคม ควบคู่ไปกับการยกระดับคุณภาพชีวิตที่ดีและสร้างสังคมที่ยั่งยืน 

โดย บมจ. เสนา เจ พร็อพเพอร์ตี้ (SENAJ) จะมีบทบาทสำคัญในการเป็นหัวหอกด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับกลุ่มลูกค้าระดับสูง (Niche High End market) ระดับราคา 15 -20 ล้านบาท วางแผนเปิดปีละ 1- 2 โครงการ ควบคู่ไปกับการยกระดับธุรกิจสู่ผู้นำในการให้บริการอย่างครอบคลุมครบทุกด้านของอสังหาริมทรัพย์

ผศ.ดร. เกษรา ให้รายละเอียดเพิ่มเติมด้วยว่า นอกจาก SENAJ จะดูแลด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า 2 โครงการ คือ ตลาดแพรกษา และ สำเพ็ง 2 แล้ว บริษัทฯ จะเข้าไปดำเนินการในอีกหลายธุรกิจ อย่างธุรกิจบริหารนิติบุคคลโครงการที่อยู่อาศัยและทรัพย์สินแบบครบวงจร (Property Management) กำหนดเป้าหมายไว้ชัดเจนว่า จะต้องขึ้นแท่น Top 5 ภายใน 3 ปี โดยมีโครงการรับบริหารรวม 168 โครงการ จากปัจจุบันที่รับบริหารนิติบุคคลโครงการ 97 โครงการ เช่นเดียวกับธุรกิจขายบ้านมือสอง ผ่านบริษัท เสนา ชัวร์ (SENA Sure) ทำหน้าที่คัดสรร รับซื้อทรัพย์บ้านมือสองและนำมาปรับปรุงตกแต่งให้อยู่ในสภาพที่ดีเพิ่มมูลค่าและพร้อมขาย ตอบโจทย์ผู้บริโภคมองหาที่อยู่อาศัยใกล้เมือง ราคาจับต้องได้ ตั้งเป้าภายใน 3 ปีสู่ Top 5 ผู้นำตลาดบ้านมือสอง

สำหรับธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ SENAJ จะเข้าไปซื้อหุ้น "แอคคิวท์ เรียลตี้" บริษัทย่อยของ SENA เพื่อให้สามารถทำหน้าที่นายหน้าขายและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ครอบคลุมการบริหารการขายโครงการ และให้บริการที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และบริการด้านการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ภายใน SENA Group ได้อย่างเบ็ดเสร็จ 

พร้อมกันนี้ ยังจะมีการเปิดตัวธุรกิจใหม่ สถานดูแลผู้สูงอายุและผู้ป่วยระยะฟื้นตัว (Nursing Home) ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการศึกษาโครงการร่วมกับบริษัทญี่ปุ่น

ส่วนบริษัทแม่ SENA จะมุ่งมั่นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทุกตลาด ยกเว้น Hi-end ตามความชำนาญต่อไป รวมถึงสร้างมูลค่าเพิ่มจากโอกาสใหม่ๆ ทางธุรกิจ ผ่านการร่วมทุน (JV) จากกระแสเงินสดในมือที่อยู่ราว 3 พันล้านบาท นอกเหนือจากการพัฒนาที่ดินทำธุรกิจคลังสินค้าพร้อมช่วยบริหารจัดการอย่างครบวงจร และธุรกิจพื้นที่ห้องเก็บของให้เช่า ที่ได้ร่วมทุนกับ บมจ. ลีโอ โกลบอล โลจิสติกส์ (LEO) รวมถึงการจัดตั้งบริษัท SENA Solar Energy เพื่อดำเนินธุรกิจพลังงานแสงอาทิตย์แบบครบวงจร ซึ่งวางเป้าหมายติดตั้งแผงโซลาร์ ขนาดกำลังการผลิตรวม 100 MW ภายใน 3 ปี และหาโซลูชั่นแก้ปัญหาทางการเงิน ผ่านการตั้งบริษัท Power Cash เปิดให้บริการ "เสนา เช่าซื้อ" โดยโมเดลเปลี่ยนการเช่ามาเป็นเจ้าของ เพื่อแก้ปัญหาที่ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มอาชีพฟรีแลนซ์ และกลุ่มคนเริ่มต้นทำงาน ที่มีมากกว่า 30% เพื่อเปิดโอกาสให้ลูกค้ากลุ่มนี้มีสิทธิที่จะซื้อบ้านได้เมื่อมีความพร้อมมากขึ้น รวมถึงการทำธุรกิจเพื่อเช่าและเพื่อการบริการ ผ่านบริษัท เดอะ เซอร์วิส เรสซิเด้นท์ ที่จับมือกับ บมจ. บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ (BAM) และบริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท (SAM) ในการบริหารจัดการหนี้เสีย (NPL) และสินทรัพย์รอการขาย (NPA) สร้างรายได้สม่ำเสมอ (Recurring Income) ในระยะยาว

ที่สำคัญ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ SENA จะมีการต่อยอดแนวคิดไปสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยอัจฉริยะ “สมาร์ทโฮม” โดยใช้โมเดลบ้านพลังงานเป็นศูนย์ (SENA HHP ZERO ENERGY HOUSE -ZEH)  ของกลุ่มฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป พันธมิตรจากญี่ปุ่น ในทุกโครงการ ทั้งบ้านเดี่ยว และคอนโดมีเนียม ระดับราคาตั้งแต่ 3 ลัานบาทขึ้นไป

ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา ได้มีการทำการศึกษาโมเดลบ้าน และคอนโดมิเนียม ร่วมกับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เพื่อคำนวณให้ได้ฐานการใช้พลังงานในหลายรูปแบบโซลูชั่น ให้สอดรับกับพฤติกรรมของการใช้ไฟฟ้า ตามช่วงเวลาของไลฟ์สไตล์แต่ละบุคคล เพื่อนำมาพัฒนาเป็นต้นแบบสำหรับบ้านทุกหลังในทุกโครงการ รวมถึงคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ ที่จะเปิดขายตั้งแต่ไตรมาสแรกปีหน้า นำร่องด้วยโครงการแกรนด์โฮม บางนา กม.29 และคอนโดมิเนียม แบรนด์นิช (Niche) ย่านบางโพ ซึ่งเป็นโครงการใหม่ พร้อมเริ่มก่อสร้างในปีหน้า

อย่างไรก็ดี ต้องยอมรับว่าการทำสินค้ารักษ์โลกจะทำให้โครงการของ SENA มีต้นทุนที่สูงขึ้นในการเริ่มต้น แต่เมื่อกลไกตลาดทำงานจะส่งผลให้ต้นทุนต่างๆ ลดลง เช่นเดียวกับการใช้พลังงานแสงอาทิตย์ที่ในอดีตมีต้นทุนที่สูง แต่เมื่อตลาดขยายตัวมีการติดตั้งเพิ่มสูงขึ้น ต้นทุนการติดตั้งก็เริ่มลดลง

"บริษัทฯ ตั้งเป้าหมายในการควบคุมต้นทุนบ้านพลังงานเป็นศูนย์ให้เพิ่มขึ้นไม่เกิน 20-30% และกำหนดราคาที่ตลาดรับได้ ซึ่งหากมองวัตถุประสงค์ในภาพรวมแล้วเรียกได้ว่าเป็นโมเดลสมาร์ทโฮม จากหลักการคำนวนในแต่ละปีว่าบ้านหนึ่งหลังมีการใช้ไฟฟ้าเท่าไร และคิดคำนวณไล่ตั้งแต่ดีไซน์ ประโยชน์ใช้สอย ผลตอบแทนจากการนำไฟฟ้าที่ผลิตได้ในบ้าน ซึ่งเป็นพลังงานสะอาดมาใช้หมุนเวียน เพื่อทำให้ค่าไฟฟ้าเท่ากับศูนย์ หรือใช้ไฟฟ้าได้ฟรีทั้งปี" working woman คนเก่งของ SENA อธิบายหลักการ

โดยเพื่อกระตุ้นตลาด บริษัทฯ มีแผนหารือกับสถาบันการเงินที่สนใจจะปล่อยสินเชื่อบ้านประหยัดพลังงาน ให้ช่วยปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้ถูกกว่าบ้านโซลาร์เซลล์ที่ปัจจุบันปล่อยกู้ในอัตรา 1% โดยจะขอลดอีก 50 สตางค์ ถึง 1 บาท รวมถึงยื่นเรื่องขอให้ภาครัฐออกมาตรการสนับสนุนผู้ประกอบการเหมือนกับที่รัฐบาลญี่ปุ่นดำเนินการ

สำหรับภาพรวมผลดำเนินงาน ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความสำเร็จทางการเงิน หลังจากช่วง 9 เดือนแรกปีนี้ SENA มียอดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 4,205 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 35% ของเป้าหมายยอดโอนทั้งปีนี้ที่ตั้งไว้ที่ 12,188 ล้านบาท แต่นางสาวอธิกา บุญรอดชู ผู้อำนวยการ สายงานจัดสรรเงินทุนและการลงทุน เชื่อมั่นว่า จะเห็นยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสสุดท้ายปีนี้เพิ่มสูงขึ้นจนทำได้ตามเป้าหมายที่วางเอาไว้ ขับเคลื่อนจากโครงการใหม่ที่สร้างเสร็จและเริ่มทยอยโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าเพิ่มเติม 4 โครงการ ได้แก่ โครงการนิช โมโน รามคำแหง (มูลค่า 5,128 ล้านบาท) เสนา คิทท์ เวสต์เกต บางบัวทอง (มูลค่า 340 ล้านบาท) เฟล็กซี่ รัตนาธิเบศร์ (มูลค่า 1,262 ล้านบาท) และเสนา คิทท์ เอ็มอาร์ทีบางแค (มูลค่า 805 ล้านบาท) รวมถึงมีโครงการที่โอนต่อเนื่องมาจากไตรมาส 3 อีก 2 โครงการ คือ นิช โมโน แจ้งวัฒนะ (มูลค่า 2,466 ล้านบาท) และเสนา คิทท์ เทพารักษ์ บางบ่อ (มูลค่า 345 ล้านบาท)

ขณะเดียวกัน บริษัทฯ ยังมียอดขายในมือรอการโอนกรรมสิทธิ์ (Backlog) สิ้นไตรมาส 3 อีก 8,907 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการคอนโดมีเนียม 92% (เป็นการร่วมทุนกับกลุ่มฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป 82%) และโครงการบ้านเดี่ยว 8% (เป็นโครงการร่วมทุนเพียง 2%) ซึ่งคาดว่ากว่า 62.8% หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 5,593 ล้านบาท จะสามารถทยอยโอนกรรมสิทธิ์และรับรู้เข้ามาเป็นรายได้ในปีนี้ ส่วนหนึ่งเกิดจากการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของภาครัฐที่กำลังจะสิ้นสุดลงในเดือนธันวาคมปีนี้ ทำให้ลูกค้าเริ่มเร่งโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมาก และช่วยสนับสนุนให้เป้ายอดขายรวมทั้งปีทำได้ตามที่วางไว้ที่ 13,979 ล้านบาท

สำหรับความเห็นนักวิเคราะห์ ในเบื้องต้น ค่ายเอเซีย พลัส (ASPS) บอกว่า แม้ภาพระยะสั้นจะเห็นการเติบโตของกำไรในครึ่งหลังปีนี้โดดเด่นกว่าครึ่งปีแรก โดยคาดผลดำเนินงานไตรมาสสุดท้ายจะแข็งแกร่งที่สุดในรอบปีนี้ แต่เชื่อว่า บริษัทฯ จะทำยอดขายทั้งปีได้ในระดับที่ฝ่ายวิจัยประมาณการไว้ที่ 1.1 หมื่นล้านบาท ส่วนระยะกลางถึงยาว ยังมีโอกาสเติบโตจากแผนขยายธุรกิจใหม่ๆ ที่จะเชื่อมต่อกับธุรกิจหลัก เช่น Power Cash ให้บริการด้านสินเชื่อสำหรับผู้ที่ต้องการจะกู้ซื้อหรือเช่าซื้อโครงการในเครือ ธุรกิจให้เช่าคลังสินค้า พร้อมช่วยบริหารจัดการแบบครบวงจร และธุรกิจพื้นที่ห้องเก็บของให้เช่า ภายใต้ความร่วมมือพันธมิตรธุรกิจ LOGISTICS อย่าง LEO เพื่อขยายธุรกิจ Warehouse และ Self Storage รวมถึงการจับมือกับ BAM และ SAM เพื่อร่วมมือทางธุรกิจในการบริหารจัดการ NPL และ NPA โดยซื้อสินทรัพย์ด้อยคุณภาพแล้วนำมาพัฒนาให้กลับมาเป็นสินทรัพย์ที่มีคุณภาพสร้างการหมุนเวียนในระบบต่อไป จึงยังคงราคาเป้าหมายปีหน้าที่ 5.20 บาท พร้อมแนะนำ "ซื้อ" เพราะราคามี upside สูงถึง 29% และยังคาดหวังเงินปันผลที่สูงเฉลี่ยปีละ 6.5% ได้ด้วย  

ค่ายกสิกรไทย (KS) บอกว่า ยังเห็นภาพการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต่อเนื่องในครึ่งหลังปีนี้ ถึงปีหน้า แต่ประเด็นในการลงทุนอยู่ที่มูลค่าหุ้น SENA ค่อนข้างถูก โดยซื้อขายที่ PER ระดับ 5-6 เท่า จากราคาเป้าหมายที่ 4.60 บาท ไม่นับรวมเงินปันผลที่คาดสูงเกิน 5% จึงแนะนำ "ซื้อ"